N. 00099/2015 REG.PROV.COLL.

 

N. 01279/2006 REG.RIC.

 

REPUBBLICA ITALIANA

 

 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

 

(Sezione Prima)

 

ha pronunciato la presente

SENTENZA

 

sul ricorso numero di registro generale 1279 del 2006, proposto da: 

......in qualità di titolare dell’omonima Impresa Edile, rappresentato e difeso dagli avv.ti Filippo Lupo, Andrea Mussoni, Davide Morri, con domicilio eletto presso l’avv. Simone Cantarini in Bologna, Via del Monte 10; 

contro

Comune di Rimini, rappresentato e difeso dagli avv. Maria Assunta Fontemaggi, Elena Fabbri, con domicilio eletto presso l’avv. Carla Rossi in Bologna, Strada Maggiore 31; 

nei confronti di

Serio Daniela non costituita in giudizio; 

per l'annullamento

degli artt. 16 e 17 del Regolamento Comunale per le aree PEEP approvato con delibera 75 del 25.7.2002 del Consiglio Comunale di Rimini;

della convenzione stipulata in data 20.12.2005 limitatamente al capoverso H) delle premesse e agli artt. 6 e 7 con conseguente declaratoria del prezzo iniziale di cessione secondo quanto prospettato dall’impresa;

con richiesta di risarcimento danni-

 

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rimini;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 gennaio 2015 il dott. Ugo De Carlo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

 

FATTO

Il ricorrente in qualità di titolare dell’omonima ditta individuale ha partecipato alla realizzazione del Comparto PEEP Viserba che costituiva un Piano particolareggiato di iniziativa pubblica approvato dal Comune di Rimini per costruire alloggi da destinare all’edilizia economica e popolare.

Per realizzare tale intervento il Comune aveva rilasciato le concessioni edilizie nel dicembre 2002 senza però sottoscrivere contestualmente la convenzione prevista dall’art. 35 L. 865/1971 nella quale dovevano essere indicate le caratteristiche tipologiche degli edifici ed il prezzo di cessione degli alloggi.

La convenzione veniva sottoscritta solamente nel dicembre 2005, quando ormai i lavori erano conclusi da tempo ed erano già stati sottoscritti dei preliminari di vendita per le cui condizioni in mancanza della convenzione, il ricorrente si era basato sulle indicazioni ricavabili dalle delibere regionali in materia.

Oltretutto mancando la convenzione non si era in possesso neanche del Capitolato descrittivo delle opere e delle finiture per l’edilizia residenziale nei comprensori PEEP, circostanza che ha generata un contenzioso tra le imprese costruttrici ed il Comune che pretendeva che gli edifici fossero costruito secondo i dettami del Capitolato.

Affermava il ricorrente di essere stato costretto a firmare la convenzione nonostante contenesse clausole che non poteva accettare soprattutto relativamente al prezzo di cessione perché diversamente non avrebbe potuto stipulare i rogiti definitivi di vendita, ritenendo comunque che la Convenzione dovesse essere annullata per vizio del consenso quanto al riferimento della premessa sub H) ed agli artt. 6 e 7 anche previo annullamento o disapplicazione degli artt. 16 e 17 del Regolamento comunale per le aree comprese nei piani di edilizia economica e popolare.

Il ricorso nella parte motiva affermava che la convenzione rispetto alle clausole sopra indicate doveva ritenersi nulla per contrarietà con norme imperative.

La Delibera della Giunta Regionale 1663/1996 prevede che il prezzo iniziale di cessione degli alloggi sia calcolato tenendo presente: A) il costo dell’area; B) il costo di costruzione; C) il costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; D) le spese generali che comprendono quelle tecniche, promozionali, commerciali, amministrative e per gli oneri finanziari in misura percentuale rispetto alle precedenti voci.

Inoltre prevede che la superficie degli alloggi sia misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni cui va aggiunto il 60 % della superficie non residenziale e della superficie parcheggi.

La Convenzione sottoscritta nel dicembre 2005 avrebbe omesso di considerare l’aumento percentuale per le spese generali o la sua determinazione in via forfettaria e non avrebbe calcolato l’importo di € 25,82 a mq che spettava alla ditta ricorrente perché dotata di sistema di certificazione di qualità. Veniva lamentato inoltre un computo della superficie non residenziale relativamente ai sottotetti diversa da quanto previsto dal D.M. 801/1977.

Le condizioni fissati dalla delibera regionale dovevano considerarsi come clausole imperative cui dovrebbero conformarsi gli schemi di convenzione da sottoscrivere e pertanto ben può ritenersi che esse sostituiscano le clausole difformi nulle ex artt. 1418 e 1419 c.c.

L’illegittimità del Regolamento comunale discende dalle difformità rispetto alle norme imperative regionali ed in particolare deve ritenersi illegittimo l’art. 17,comma 2, nella parte in cui consente l’aggiornamento in base agli indici ISTAT solo fino alla data di inizio dei lavori e non fino al pagamento completo del prezzo ed il comma 10 che consente la rivalutazione mensile fino alla data del preliminare di vendita solo se tale atto intervenga dopo la fine dei lavori.

Infine illegittimo è l’art. 16 che impone l’obbligo di edificare secondo le prescrizioni del Capitolato dal momento che ciò consente di imporre prescrizione di capitolati approvati a lavori ormai conclusi.

Il ricorso si concludeva con una richiesta di risarcimento danni per il minor importo di vendita dovuto all’illegittimo calcolo del prezzo iniziale di cessione degli alloggi, oltre al ritardo nella stipula dei rogiti notarili.

Il Comune di Rimini si costituiva in giudizio e preliminarmente eccepiva la tardività del ricorso quanto alla richiesta di annullamento del regolamento comunale che era stato pubblicato nell’albo pretorio e non impugnato entro i termini decadenziali.

Nel merito concludeva per l’insussistenza dei vizi denunciati facendo presente che tutti i contenziosi attivati nei confronti dei promissari acquirenti e del Comune di Rimini si erano conclusi con sentenze a lui sfavorevoli.

Il Comune ricostruiva sinteticamente l’iter amministrativo relativo alla realizzazione del Piano particolareggiato di iniziativa pubblica: esso era stato approvato con delibera del Consiglio Comunale del 23.7.1999. Successivamente si formava un raggruppamento di cooperative di abitazione e di imprese edili che formarono il Consorzio Il Maestrale proponendosi alla Regione come soggetto attuatore del Piano. Con Delibera del 2001 il Consorzio veniva individuato come assegnatario di un contributo regionale di edilizia agevolata.

Per consentire il mantenimento dei finanziamenti e snellire le procedure evitando gli espropri veniva consentito di realizzare l’intervento su aree già di proprietà dei soggetti attuatori approvando il Regolamento per le aree comprese nei Piani per l’Edilizia economica e popolare con delibera del Consiglio Comunale del 25.7.2002 e provvedendo con successiva delibera del 21.11.2002 ad approvare anche gli schemi di convenzione da adottare, recependo le indicazione della delibera del Consiglio Regionale nr. 326 del 12.2.2002.

Fu così dato avvio al primo stralcio di attuazione del piano che vedeva tra i soggetti convenzionati anche l’impresa del ricorrente che acquistò dal Consorzio l’area per realizzare il suo intervento edilizio mentre il Consorzio rimase proprietario delle aree dove dovevano essere compiute le opere di urbanizzazione per poi cederle gratuitamente al Comune, prima della stipula delle convenzioni, cessione avvenuta in data 31.8.2005.

Il Comune ricostruiva poi analiticamente la cronologia delle varie fasi dell’iter amministrativo indicando tra l’atro la delibera del 21.12.2004 con cui il Consiglio Comunale aveva approvato il Capitolato descrittivo delle opere e delle finiture.

DIRITTO

Il ricorso non è fondato e ciò consente di non affrontare l’eccezione circa la tardività dell’impugnazione del regolamento.

Il ricorrente lamenta il fatto di aver potuto stipulare la convenzione con il Comune solo dopo aver completato i lavori, ma ciò è dipeso non da un arbitrario ritardo del Comune ma dalla necessità di giungere prima della stipula alla cessione gratuita al Comune delle aree destinate a strade ed ad opere di urbanizzazione ai sensi dell’art. 9, comma 4, del Regolamento per le aree comprese nei Piani per l’Edilizia economica e popolare.

Tale cessione è avvenuta in data 31.8.2005 e successivamente il Comune si è attivato per concludere le convenzioni, il cui schema però era ben noto ai soggetti attuatori come il ricorrente poiché era stato approvato dal Consiglio Comunale prima del rilascio delle concessioni edilizie.

Il ricorrente era a conoscenza di ciò tanto è vero che all’atto del rilascio della concessione edilizia aveva firmato l’atto unilaterale di obbligo a sottoscrivere la convenzione.

L’unico aspetto non definito al momento del rilascio della concessione era il Capitolato descrittivo delle opere e delle finiture, ma il Comune aveva avvertito le imprese costruttrici di non far riferimento ai precedenti capitolati proprio perché l’approvazione del nuovo Capitolato avrebbe avuto caratteristiche diverse.

Peraltro prima della sua approvazione la bozza del Capitolato fu oggetto di incontri consultivi con i rappresentanti dei costruttori con l’approvazione di modifiche favorevoli agli stessi e successiva approvazione da parte del Consiglio Comunale.

L’impresa costruttrice ben avrebbe potuto attendere l’approvazione del Capitolato prima di procedere all’esecuzione dei lavori anche perché, per rispettare il termine di inizio lavori stabilito dalla Regione per la concessione dei finanziamenti, sarebbe stato sufficiente installare i cantieri come prevede il regolamento edilizio comunale.

Il Comune, in ogni caso, consapevole del disagio derivato dal ritardo nell’approvazione del Capitolato ha fatto inserire l’art. 27 in virtù del quale non sarebbero state applicate le sanzioni per coloro che avevano iniziato i lavori prima dell’approvazione del Capitolato fermo restando che il prezzo di cessione avrebbe tenuto conto dei minori costi delle opere eseguite in difformità dal Capitolato.

Peraltro la delibera di approvazione del Capitolato fu oggetto di ricorso a questo giudice da parte dell’impresa Pierani che venne, però, respinto con la sentenza 620/2013 che, oltre a ritenere giustificata l’approvazione del Capitolato successiva all’inizio dei lavori da parte del Comune, aveva qualificato come inammissibili per la loro genericità le censure relative a presunte difformità tra le prescrizioni del Capitolato e le normative regionali e regolamentari.

Da ultimo va osservato come le prescrizioni del Capitolato riguardino aspetti minuti della costruzione non potendo certo derogare alle norme tecniche nazionali; pertanto vi è una parte notevole della costruzione che si può eseguire anche senza conoscere le prescrizioni del Capitolato.

Riguardo all’eccepita nullità di alcune clausole della convenzione per contrarietà con norme imperative, l’assunto è infondato.

Gli schemi di convenzione approvati dal Consiglio Comunale recepiscono le indicazioni contenute negli schemi di convenzione approvati con delibera del Consiglio Regionale 326/2002 operando la scelta di determinare un costo di costruzione forfettario comprendente anche tutte quelle voci classificate come spese generali; pertanto il raffronto con la delibera del 1996 è incongruo poiché tale delibera era superata da quella appena citata; in particolare non è rilevante la mancata inclusione di un compenso per la dotazione di un sistema certificato di qualità da parte della ditta poiché tale indicatore era utilizzato nella delibera del 1996 solo per quantificare il costo parametrico cui commisurare il contributo regionale e non per la determinazione del prezzo iniziale di cessione.

Le contestazioni circa le modalità di calcolo della superficie dei sottotetti è ininfluente rispetto alla situazione dell’impresa ricorrente poiché la stessa ha realizzato i sottotetti solo in quattro degli appartamenti costruiti a beneficio dello stesso e non come parte comune; peraltro gli appartamenti per i quali è nato un contenzioso con i promissari acquirenti sono privi di sottotetto e l’esclusione di dette superfici non ha influsso sul prezzo finale di vendita.

Paradossale è poi osservare quanto contenuto nella memoria del Comune circa il fatto che proprio gli appartamenti il cui prezzo di vendita sarebbe stato negativamente influenzato dal mancato corretto calcolo dei sottotetti, sono stati venduti ad un prezzo inferiore a quello stimato dal Comune secondo i parametri contenuti nella convenzione.

Per quanto attiene alla illegittimità dell’art. 17 del Regolamento del 2002, essa non sussiste poiché le previsioni circa le modalità di aggiornamento ISTAT del prezzo di cessione sono riprese pedissequamente da quanto previsto nello schema di convenzione approvati con la delibera regionale 326/2002.

La legittimità dell’operato del Comune di Rimini comporta anche il rigetto della richiesta di risarcimento danni; peraltro va sottolineato come finora tutti i contenziosi affrontati con i promissari acquirenti e con il Comune hanno visto la soccombenza del ricorrente con trasferimento ex art. 2932 c.c. degli alloggi costruiti al prezzo calcolato dal Comune sulla base dei criteri e delle modalità indicate nelle convenzioni e dell’entità delle difformità rispetto al Capitolato delle finiture.

Il ricorso, in conclusione, va respinto con condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna, Sezione Prima, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio che liquida in € 3.000 oltre accessori.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 15 gennaio 2015 con l'intervento dei magistrati:

Alberto Pasi,Presidente FF

Italo Caso,Consigliere

Ugo De Carlo,Primo Referendario, Estensore

 

 

L'ESTENSORE IL PRESIDENTE

 

 

 

 

 

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 03/02/2015

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)