N. 00559/2015REG.PROV.COLL.

 

N. 00722/2013 REG.RIC.

 

REPUBBLICA ITALIANA

 

 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

Il Consiglio di Stato

 

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

 

ha pronunciato la presente

SENTENZA

 

sul ricorso numero di registro generale 722 del 2013, proposto da: 

Comune di Pavia, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avv.ti Irene Nadile, Martino Colucci, con domicilio eletto presso l’avv. Fabio Lorenzoni in Roma, Via del Viminale, 43; 

contro

Immobiliare Santa Teresa Srl, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Adavastro, con domicilio eletto presso il dott. Alfredo Placidi in Roma, Via Cosseria, 2;

Sogeco Srl in Liquidazione; 

per la riforma

della sentenza del T.A.R. LOMBARDIA - MILANO: SEZIONE II n. 02451/2012, resa tra le parti, concernente revisione del contributo di costruzione

 

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Immobiliare Santa Teresa Srl;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 novembre 2014 il Cons. Andrea Migliozzi e uditi per le parti gli avvocati Fabio Lorenzoni (su delega dell'avvocato Martino Colucci) e Francesco Adavastro;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

 

FATTO

La Immobiliare Santa Teresa srl e Sogeco s.r.l.venivano autorizzate dal Comune di Pavia, in virtù del permesso di costruire rilasciato il 25 ottobre 2005 e del successivo permesso di costruire in sanatoria del 19 dicembre 2008 a realizzare un complesso funzionale in via Brambilla n..70-72,(denominato “Residence Parva Urbi”) in area ricadente secondo il vigente PRG in “ aree per attività miste esistenti”.

Il progetto prevedeva la realizzazione di un edificio a corte chiusa con tre piani interrati con destinazione a parcheggi e quattro piani fuori terra a destinazione mista (piano terra artigianale/produttiva e restanti piani a residenze particolari assimilate a “case per vacanze”) collegati verticalmente, a mezzo di quattro gruppi di scale e, orizzontalmente, tramite corridoi di congiunzione tra le singole unità immobiliari e gli accessi orizzontali e verticali.

In particolare, il complesso polifunzionale si atteggia a struttura adibita a case e appartamenti per vacanza e nei titoli ad aedificandum rilasciati per i piani 1,2 e 3 del fabbricato, qualificato come unità polifunzionale integrata, sono previsti unità abitative da destinare a “residenza particolare”con la presenza di 45 monolocali o bilocali per ciascun piano con affaccio sull’esterno o sui cavedi e ogni piano dispone di una reception di riferimento e custodia.

Le imprese costruttrici calcolavano la superficie lorda di pavimento relativamente al piano terra e per ciascuno dei tre piani superiori e in base a tale quantificazione versavano i c.d. oneri urbanizzativi. Successivamente in occasione del rilascio del permesso di costruire in sanatoria Immobiliare Santa Teresa e Sogeco effettuavano un calcolo ridotto della spl, quantificandola per il piano terra nella misura di 176 mq detraendo altresì la superficie dei corridoi; quindi con istanza del 15 dicembre 2009 veniva chiesta la restituzione degli oneri urbanizzativi con riferimento ai suindicati 176 ed in relazione alla superficie dei corridoi di congiunzione delle unità immobiliari dei piani superiori, considerati come parti comuni, quantificando detta superficie in complessivi mq 1.320,72(440, 24 mq per piano).

L’Amministrazione comunale con nota del 18 giugno 2010 respingeva la richiesta avanzata dalla imprese, ritenendo non possibile effettuare dal calcolo della superficie lorda di pavimento lo scorporo della superficie dei corridoi, considerati dalle imprese come parti comuni.

Le Società interessate hanno proposto ricorso al Tar della Lombardia volto ad ottenere l’annullamento della nota comunale di reiezione della loro domanda e con richiesta di accertamento del diritto alla restituzione degli oneri urbanizzativi riferibili ai corridoi suindicati, per un importo pari ad euro 430.756,98.

L’adito Tribunale amministrativo con sentenza n.2451/2012 accoglieva il ricorso e condannava il suddetto Ente locale al pagamento della somma suindicata.

Il Comune di Pavia ha impugnato tale decisum, ritenendo errate le osservazioni e prese conclusioni del primo giudice.

In particolare parte appellante con i profili di doglianza dedotti a sostegno del proposto gravame sostiene che alla base della pronuncia resa dal Tar vi sia una non esatta interpretazione della disciplina vigente in subjecta materia, che ove correttamente interpretata vieterebbe decisamente la non computabilità della superficie dei corridoi e tanto, in particolare alla luce sia della normativa di cui alla legge Regione Lombardia n. 12/2005, sia delle disposizioni recate dal PRG. Inoltre, dal punto di vista strettamente tecnico lo scorporo voluto dalle suindicate imprese non sarebbe possibile in quanto i corridoi hanno la funzione di servire le unità immobiliari secondo un criterio che li vede inseriti nell’ambito di una struttura edilizia fisicamente e funzionalmente unitaria, sicché dagli stessi non si può prescindere ai fini della determinazione del carico urbanistico

Si è costituita in giudizio la Immobiliare Santa Teresa che ha contestato la tesi interpretativa posta a base del proposto appello e tanto in relazione ad entrambi i profili di censura dedotti dalla difesa dell’Amministrazione comunale di Pavia.

Le parti hanno poi ulteriormente sviluppato le loro tesi con apposite memorie, anche di replica.

All’udienza pubblica del 25 novembre 2014 la causa è stata introitata per la decisione.

DIRITTO

Il thema decidendum oggetto della controversia all’esame è costituito dall’accertamento della sussistenza o meno del diritto di una impresa costruttrice di un fabbricato qualificato come “unità polifunzionale integrata” alla restituzione delle somme a suo tempo versate a titolo di oneri di urbanizzazione (quantificate in euro 430.756,98) relativamente alle superfici dell’immobile denominato Parva Urbi costituite dai corridoi di congiunzione delle unità immobiliari dei tre piani superiori, che, secondo l’attuale parte appellata, devono essere considerati come parti di uso comune, come tali da non computarsi nella superficie lorda di pavimento ai sensi dell’art.1 comma 12 lettera a) delle NTA del PRG comunale.

Di contro, secondo la tesi propugnata dal Comune con l’appello de quo, dette superfici debbono farsi rientrare nella slp utile ai fini del calcolo degli oneri contributivi dovuti in relazione ai titoli edili rilasciati e ciò in base a due precipui elementi di giudizio:

1) la portata della norma di cui all’art. 44 comma 6 della l.r. n.12/2005 che non consente eccezioni e scorpori nella quantificazione della superficie lorda di pavimento;

b) il fatto che i corridoi in discussione sono serventi e funzionali ad unità immobiliari, che, qualificate come residenze particolari, hanno una destinazione omogenea e come tali costituiscono una unitaria struttura urbanistico-edilizia contrassegnata altresì da un’unica funzione turistico- ricettiva.

Tanto premesso, ritiene il Collegio che l’appello sia fondato, risultando meritevoli di positivo apprezzamento le critiche appuntate dal Comune di Pavia nei confronti della impugnata sentenza a mezzo dei due profili di doglianza ivi dedotti, che, per l’ intima connessione tra loro esistente, possono essere congiuntamente esaminati.

La soluzione della questione nodale del contendere, rappresentata dalla individuazione dell’esatta quantificazione della superficie lorda di pavimento da considerarsi ai fini del calcolo degli oneri urbanizzativi dovuti, impone una indagine ermeneutica articolata sulla definizione del parametro edilizio della c.d. slp da porsi in correlazione con la regolamentazione recata dallo strumento urbanistico del Comune di Pavia e con la disciplina di settore prevista a livello di legislazione regionale, il tutto con riferimento alle caratteristiche strutturali e funzionali che connotano le opere edilizie autorizzate.

Dunque appare utile rammentare che la definizione del concetto di superficie lorda di pavimento (SLP) è rimessa per lo più alla regolamentazione urbanistico- edilizia contenuta negli strumenti urbanistici locali (generalmente le NTA); nondimeno la manualistica di settore e svariati regolamenti edilizi comunali concordano nel definire la superficie lorda di pavimento come la somma di tutte le superfici coperte ai vari piani comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali dell’edificio.

La definizione del predetto parametro testè riportata è stata sostanzialmente confermata anche da alcune pronunce di questo Consiglio di Stato (cfr Sez. IV 7/6/2012 n.3385), secondo cui la superficie lorda di pavimento è “la somma delle superfici lorde di un fabbricato comprese entro il perimetro esterno delle murature di tutti i livelli abitabili o agibili, fuori o dentro terra degli edifici qualunque sia la loro destinazione d’uso, compresa la proiezione orizzontale dei muri delle scale fisse e mobili e dei vani ascensori”.

Questa Sezione con altre decisioni ha avuto peraltro modo di precisare (cfr 5/6/2009 n. 4439) che la SLP costituisce la somma delle superfici utili e/o la misura degli spazi agibili rilevanti ai fini della dotazione dei carichi urbanistici e al riguardo vale far presente come il Collegio non abbia motivo di discostarsi dal suillustrato assunto interpretativo.

Ciò previamente specificato, nella specie viene specificatamente in rilievo la normativa del PRG del Comune di Pavia, che, all’art.1 delle NTA, nell’occuparsi del parametro delle superficie lorda di pavimento, al comma 12 pone al di fuori del concetto della slp, tra le altre: “a) le superfici destinate all’uso pubblico e… all’uso comune”

Nell’ambito di esenzione prevista da quest’ultima dizione (parti comuni) l’impresa costruttrice ritiene debbano farsi rientrare le superfici relative ai corridoi di accesso e congiunzione delle unità immobiliari poste ai piani superiori in ragione dell’autonomo uso comune di queste parti, ma un tale assunto come avallato dal giudice di primo grado presta il fianco a plurime, fondate critiche, nei sensi di seguito indicati.

Invero, non si può formulare una lettura delle norma delle NTA comunali di tipo diverso da quella di contenuto squisitamente urbanistico che ad essa occorre necessariamente dare, nel senso che anche gli spazi in discussione concorrono al carico urbanistico.

Invero, i corridoi in questione hanno natura e finalità tali da assicurare l’utilizzo delle varie unità immobiliari poste ai vari piani e se così è, se cioè non è possibile negare la funzione servente di tali superfici, appare evidente che gli stessi in quanto coperti e situati all’interno delle mura perimetrali non possono non concorrere a generare carico urbanistico e perciò stesso vanno computati nella slp utile ai fini della quantificazione degli oneri urbanizzativi.

Non si vede, infatti, in che modo le superfici di calpestio dei corridoi possano essere considerati spazi autonomi, di uso temporaneo e avulsi dal contesto edilizio contrassegnato dalla presenza di case e appartamenti cui i corridoi sono intimamente e indissolubilmente legati, quali spazi necessariamente complementari alle residenze. Se allora sono parti integranti e/o componenti necessarie alla fruizione delle unità immobiliari che generano carico urbanistico parimenti le predette accessorie superfici non possono non partecipare ad incidere sul complesso delle esigenze urbanistiche di dotazioni territoriali che l’insediamento in questione indubbiamente determina.

A tale ragionevole conclusione soccorre la destinazione d’uso dell’edificio costituita dall’adibizione dei tre piani superiori a “residenze temporanee per studenti, anziani, parenti…” costituite da unità abitative monolocali o bilocali presenti nel Residence Parva Urbi, con finalità del tutto peculiari

Invero, per le “residenze particolari” non si può parlare di singole unità abitative autonome e distinte, alla stessa stregua delle comuni, a sé stanti, residenze abitative, perché, per come strutturato, il complesso polifunzionale si atteggia a struttura recettiva se non inquadrabile nell’attività alberghiera, verosimilmente riconducibile alla tipologia propria delle “case ed appartamenti per vacanze”

Ora una siffatta struttura “ricettiva” implica una gestione e conduzione unitaria della stessa a partire dall’aspetto commerciale e compreso quello urbanistico- edilizio, il tutto secondo un unico ed omogeneo criterio di funzionalità, che sotto il versante che qui interessa deve includere le unità residenziali poste sui vari piani e le relative superfici dei corridoi di accesso e stazionamento.

Le connotazioni strutturali e funzionali dello stato dei luoghi sopra descritte sono esattamente quelle poste alla base degli elementi di giudizio che la giurisprudenza ha formulato per addivenire alla definizione del concetto di superficie lorda di pavimento, come enunciato nelle decisioni di questo Consesso sopra riportate nel cui alveo interpretativo e applicativo deve farsi rientrare il caso qui in contestazione.

I criteri di valutazione sin qui esaminati sono di per sé ostativi alla configurazione di una ipotesi dell’esclusione dei corridoi dal computo della slp secondo la previsione dello strumento urbanistico locale di cui alla lettera a) comma 12 dell’art.1 delle NTA (parti comuni); nondimeno a completare l’indagine esegetica sinora condotta non può non soccorrere anche il dato normativo di rango legislativo pure da tenersi in debito conto

La legge Regione Lombardia n.12 dell’11/3/2005 (“legge per il governo del territorio”), applicabile ratione temporis alla fattispecie, all’art.44 si occupa degli oneri di urbanizzazione, prevedendo al comma 6 espressamente che: “per le costruzioni o gli impianti destinati ad attività industriali o artigianali nonché alle attività turistiche, commerciali e direzionali, gli oneri sono calcolati al metro quadrato di superficie lorda complessiva di pavimento, compresi i piani seminterrati e interrati la cui destinazione d’uso comporti una permanenza anche temporanea di persone”.

Quella testè riportata si rivela una norma di “chiusura” che non lascia margine alcuno di manovra per suffragare in maniera fondata una interpretazione volta a far considerare non compresi nella slp (e quindi esenti da oneri contributivi) le superfici dei corridoi.

Infatti, anche a voler aderire all’assunto di controparte, secondo il quale la normativa de qua non reca espressamente una definizione di superficie loda di pavimento ( e così è), nondimeno la disposizione legislativa in rassegna:

a) si riferisce ad un impianto unitario di uso direzionale e commerciale nonchè “lato sensu” ricettivo (e tale è l’organismo autorizzato e realizzato), con distinzione rispetto alla destinazione strettamente residenziale (di cui si occupa il precedente comma 5);

b) parla di superficie complessiva lorda di pavimento in un’accezione di onnicomprensività degli spazi utili presenti in suddette strutture ;

c) include piani e quindi superfici la cui destinazione comporti “una permanenza anche temporanea di persone” (esattamente come ragionevolmente accade nel Residence Parva Urbi ) per l’utilizzo di quelle parti di un fabbricato costituite dai corridoi di accesso e di congiunzione delle unità immobiliari poste all’interno dell’edificio..

Occorre allora convenire come, anche sotto il profilo del dato normativo di disciplina di rango primario della materia, appare implausibile l’esclusione delle superfici dei corridoi dal computo della superficie lorda di pavimento, quale parametro cui rapportare la quantificazione degli oneri contributivi a rendersi in favore del Comune di Pavia relativamente ai titoli edilizi rilasciati per la realizzazione dell’organismo edilizio denominato Residence Parva Urbi.

Per quanto sopra esposto i motivi di doglianza dedotti nell’appello all’esame sono fondati, con conseguente riforma delle statuizioni rese dal primo giudice.

Sussistono peraltro giusti motivi, tenuto conto della peculiarità della controversia, per compensare tra le parti le spese e competenze del doppio grado del giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo Accoglie e, per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, rigetta il ricorso instaurativo del giudizio di primo grado

Compensa tra le parti le spese e competenze del doppio grado del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 novembre 2014 con l'intervento dei magistrati:

Paolo Numerico,Presidente

Nicola Russo,Consigliere

Raffaele Greco,Consigliere

Andrea Migliozzi,Consigliere, Estensore

Giulio Veltri,Consigliere

 

 

L'ESTENSORE IL PRESIDENTE

 

 

 

 

 

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 05/02/2015

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)