Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 12/02/2021) 15/09/2021, n. 24918

MASSIMA:  

In tema di dismissione di immobili pubblici quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c., essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell'immobile, riclassificato come "di pregio" (Cass. n. 6023 del 2016 richiamata da Cass., Sez. Un., n. 19281 del 2018). Si tratta, dunque, di contratti perfezionatisi al momento stesso delle rispettive accettazioni da parte degli inquilini, perfettamente coincidenti con le proposte, con conseguente irrilevanza di qualsiasi successiva mutazione della qualifica dell'immobile. Irrilevanza anche ai fini della disposizione dell'art. 1339 c.c., siccome il contratto si era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica.

SENTENZA

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19274/2016 R.G. proposto da:

S.D.M.M., S.D.M.G.M.F., P.R., rappresentati e difesi dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca, e Angelo Mammoliti, e con loro elettivamente domiciliati in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- ricorrenti -

contro

ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE - INPS, in proprio ed in qualità di successore del soppresso INPDAI e di successore ex lege di Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici - SCIP s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Gaetano De Ruvo, Daniela Anziano, Dario Bottura, e Francesca Ferrazzoli, e con loro elettivamente domiciliato in Roma, via Cesare Beccaria n. 29, presso l'Avvocatura Centrale dello stesso Istituto;

- controricorrente -

contro

T.E., e A.G., rappresentati e difesi dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliati in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

G.E., rappresentato e difeso dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliato in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

B.E., rappresentato e difeso dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliato in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

C.V.S., rappresentata e difesa dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

GR.EN., rappresentato e difeso dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliato in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

M.M., MA.AN. e m.m., rappresentate e difese dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliate in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

AN.CL., rappresentato e difeso dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliato in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

GH.FR., rappresentata e difesa dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

PI.BE., a.g., quest'ultimo con p.r., rappresentati e difesi dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliati in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

R.V., rappresentata e difesa dagli Avvocati Alberto Minasi della Rocca e Angelo Mammoliti e con loro elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giorgio Tamburrini;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

PU.SA., + ALTRI OMESSI, rappresentati e difesi dagli Avvocati Daniele Mammani del foro di Milano e Sergio Smernile del foro di Roma e con loro elettivamente domiciliati in Roma, via Giuseppe Ferrari n. 12, presso lo studio del secondo difensore;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

BO.CA.EL., + ALTRI OMESSI, rappresentati e difesi dagli Avvocati Giovanni Salvati e Valentina lo Conte e con loro elettivamente domiciliati in Roma, via Alberto Caroncini n. 22, presso lo studio del secondo difensore;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

U.F., + ALTRI OMESSI;

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 1379/2016 depositata l'11 aprile 2016.

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 12 febbraio 2021 dal Consigliere Milena Falaschi.

Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Ritenuto che:

- GA.An.Ma. e + ALTRI OMESSI, in qualità di acquirenti di taluni degli immobili in contestazione, esponendo di essere conduttori di differenti unità immobiliari tutte site in (OMISSIS), originariamente di proprietà dell'Istituto Nazionale di Previdenza per i Dirigenti di Aziende Industriali (INPDAI), successivamente trasferite, a seguito di soppressione dell'INPDAI, all'INPS ed infine, con Decreto del Ministero dell'economia e delle finanze 21.11.2002, alla SCIP al fine della dismissione del patrimonio, società che poi veniva definitivamente assorbita da INPS, per far accertare e dichiarare che in seguito all'opzione esercitata nel settembre 2006 fra gli attori e l'ente proprietario, INPS, come da offerta di vendita loro pervenuta, si era concluso un contratto preliminare per la vendita di ciascuno degli appartamenti dagli stessi condotti in locazione e per l'effetto chiedevano pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c., che tenesse luogo del contratto non concluso, alle condizioni di prezzo all'epoca stabilite, non potendo il comportamento tenuto dalla venditrice con la successiva comunicazione del giugno 2007 - di modifica delle originarie previsioni contrattuali, classificando lo stabile come di pregio - ritenersi legittimo;

- instaurato il contraddittorio, nella resistenza dell'INPS, che si costituiva anche in qualità di procuratore della SCIP, che preliminarmente eccepiva il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore di quello amministrativo, il giudice adito, intervenuti BA.Ma.Ma. e CH.Ro., dichiarata la contumacia dei convenuti, con sentenza non definitiva n. 258 del 2010, rigettata l'eccezione di giurisdizione sollevata dall'INPS e dalla SCIP srl, nonchè dai Due Ministeri, dichiarava estinto il processo quanto al rapporto processuale originariamente sorto fra L.M.U. e R.P. e tutti gli altri convenuti; dichiarava la carenza di legittimazione a resistere anche nei loro confronti proposte in capo a CA.Fa.An. e R.M.E.; dichiarava inammissibili, e quanto a quelle risarcitorie, infondate, le domande proposte nei confronti del Ministero dell'economia e delle finanze e del Ministero del lavoro e delle politiche sociali; rigettava nel merito le domande tutte proposte dagli attori nonchè da BA.Ma.Ma. e CH.Ro., nella parte in cui erano tese a sentir accertare che già prima dell'accettazione, da parte dei conduttori o aventi causa dagli stessi, dell'offerta di acquisto dell'INPS, datata 8/09/2006, sarebbe sorto in capo a quelli fra loro, che avevano espresso manifestazioni di volontà ad acquistare nel 2001, un diritto soggettivo perfetto all'acquisto delle unità condotte in locazione nello stabile di (OMISSIS) o addirittura il diritto di proprietà sulle stesse; impartiva con separata ordinanza distinti provvedimenti per l'ulteriore istruzione della causa. Con contestuale separata ordinanza il medesimo giudice adito sospendeva ai sensi dell'art. 295 c.p.c., il giudizio sino alla definizione dei giudizi all'epoca pendenti davanti all'Autorità amministrativa, giudizi che venivano conclusi con le sentenze n. 2807 e 2808 del 2010. Riassunto il giudizio con ricorso notificato in data 13.06.2012, il giudice ordinario, pronunciata nelle more della definizione del contenzione amministrativo sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., in data 13.04.2011 di estinzione del procedimento nei confronti di c.m., nella qualità di erede di La.El., di + ALTRI OMESSI, con sentenza definitiva n. 1784 del 2014, per quanto qui ancora di interesse, respingeva nel merito le domande degli attori e degli intervenuti ravvisando nell'accettazione dell'invito ad esercitare "l'opzione" operata da alcuni inquilini non già il perfezionamento ad un contratto di compravendita, ma l'accettazione di un atto di conferimento di un diritto di prelazione in capo ai conduttori interessati;

- sul gravame interposto da taluno degli originari istanti ( GA.An.Ma. e + ALTRI OMESSI), la Corte di appello di Milano, nella resistenza dell'INPS e della SCIP s.r.l., respingeva l'impugnazione e per l'effetto confermava la sentenza impugnata, condividendo le argomentazioni del primo giudice;

- per la cassazione del provvedimento della Corte d'appello di Milano ricorrono S.D.M.M., S.D.M.G.M.F. e P.R. sulla base di tre motivi;

- l'intimato INPS con la SCIP s.r.l. resiste con controricorso;

- successivamente al primo ricorso sono stati depositati ulteriori undici ricorsi avverso la medesima sentenza della corte distrettuale, con resistenza del medesimo INPS con SCIP con distinti controricorsi;

- in prossimità dell'adunanza camerale due gruppi di controricorrente nonchè ricorrenti incidentali, PU., + ALTRI OMESSI, dall'altra, hanno curato il deposito di separate memorie illustrative, una delle quali contente anche documenti in allegato.

Atteso che:

- preliminarmente occorre rilevare che in applicazione del principio secondo cui "Nei procedimenti con pluralità di parti, una volta avvenuta ad istanza di una di esse la notificazione del ricorso per cassazione, le altre parti, alle quali il ricorso sia stato notificato, debbono proporre, a pena di decadenza, i loro eventuali ricorsi avverso la medesima sentenza nello stesso procedimento e, perciò, nella forma del ricorso incidentale, ai sensi dell'art. 371 c.p.c., in relazione all'art. 333 c.p.c.. Tuttavia, dovendo l'inosservanza della forma del ricorso incidentale, in ragione della mancanza di una espressa affermazione da parte della legge circa l'essenzialità dell'osservanza di tale requisito formale, essere apprezzata secondo i principi generali in tema di nullità, la unificazione dei ricorsi nel medesimo procedimento (come la riunione ai sensi dell'art. 335 c.p.c.) non impedisce la conversione di tutti i ricorsi successivi al primo in ricorsi incidentali, qualora risultino proposti entro i quaranta giorni dalla notificazione del primo ricorso principale, posto che in tale ipotesi si ravvisa l'idoneità del secondo ricorso a raggiungere lo scopo". (Cass. n. 27898 del 2011; conf. n. 25054 del 2013; Cass. n. 27887 del 2009). Le Sezioni Unite, con la decisione n. 7074 del 2017, hanno confermato tale orientamento, statuendo che "in virtù del principio di unità dell'impugnazione, il ricorso proposto irritualmente in forma autonoma da chi, ai sensi degli artt. 333 e 371 c.p.c., avrebbe potuto proporre soltanto impugnazione incidentale, per convertirsi in quest'ultima deve averne i requisiti temporali, onde la conversione risulta ammissibile solo se la notificazione del relativo atto non ecceda il termine di quaranta giorni da quello dell'impugnazione principale".

Tuttavia allorchè il controricorso ed il contestuale ricorso incidentale proposti vanno qualificati unitariamente come ricorso incidentale adesivo, giusta l'indirizzo di recente ribadito dalla Corte, in quanto il controricorso non contesta il ricorso principale, ma vi aderisce, anche col motivo formulato a sostegno del ricorso incidentale (tra molte, Cass. 17 dicembre 2009 n. 26505), in questi casi, ha sottolineato la Corte (Cass. 17 agosto 2012 n. 14558), il soccombente ha l'onere di impugnare la sentenza entro i termini di legge di cui agli artt. 325 e 327 c.p.c., perchè solo eccezionalmente l'art. 334 c.p.c., concede alla parte, che non abbia ritenuto di impugnare la sentenza nei termini o vi abbia fatto acquiescenza, la facoltà di proporre impugnazione tardiva in via incidentale, in quanto l'interesse ad impugnare sia emerso dall'impugnazione principale. In altri termini, la regola dell'art. 334 c.p.c. - che consente l'impugnazione incidentale tardiva nei confronti di qualsiasi capo della sentenza impugnata ex adverso - è applicabile, quindi, solo all'impugnazione incidentale in senso stretto, che è quella proveniente dalla parte contro la quale è stata proposta l'impugnazione principale o che sia stata chiamata ad integrare il contraddittorio, a norma dell'art. 331 c.p.c., e non è, pertanto, applicabile all'impugnazione incidentale diretta a chiedere la cassazione della sentenza per le stesse ragioni già fatte valere con il ricorso principale o anche, e a maggior ragione, per ragioni diverse, che resta soggetta ai termini ordinari (tra varie, Cass. 22 marzo 2007 n. 7049; Cass. 21 gennaio 2014 n. 1120).

Nella specie è incontestabile che i ricorsi proposti dagli originari attori diversi dai S.D.M. e dal P. siano di adesione alle medesime censure, e ciò anche con riferimento ai ricorsi (incidentali) proposti da PU.SA., + ALTRI OMESSI, dall'altra, salvo quanto meglio di seguito si preciserà, con la conseguenza che vanno tutti considerati ammissibili ai sensi dell'art. 325 c.p.c., per essere stati proposti nel termine semestrale dalla data di pronuncia e di pubblicazione della sentenza impugnata;

- sempre in via preliminare si osserva che i difensori dei ricorrenti incidentali BO.CA.EL., + ALTRI OMESSI alla memoria ex art. 378 c.p.c., hanno allegato documenti volti a dimostrare la natura della comunicazione per cui è controversia: essi non riguardano, invero, questioni di nullità della sentenza o di ammissibilità del ricorso (ipotesi alle quali, soltanto, letteralmente l'art. 372 c.p.c., si riferisce, consentendo la produzione di documenti nuovi nel giudizio di legittimità) ma attengono alla fondatezza della domanda.

Al proposito, sulla specifica questione, questa Corte ha avuto modo di affermare il principio - condiviso dal Collegio, anche perchè aderente al tenore letterale ed inequivoco della norma - che "nel giudizio di legittimità, possono essere prodotti, dopo la scadenza dei termine di cui all'art. 369 c.p.c., e ai sensi dell'art. 372 c.p.c., solo i documenti che attengono all'ammissibilità del ricorso e non anche quelli concernenti la allegata fondatezza del medesimo" (cfr. Cass. n. 10967 del 2013).

Deve conclusivamente affermarsi che le produzioni documentali introdotte nel presente giudizio ex art. 372 c.p.c., sono inammissibili, in quanto volte a dare sostegno alla fondatezza dei motivi e, quindi, non attinenti alle ipotesi tassative previste dalla norma richiamata;

- infine va osservato che p.r., controricorrente e ricorrente incidentale, non è stata parte dei precedenti gradi di giudizio del presente contenzioso, nè ha chiarito la sua legittimazione rispetto al correlato dispiegamento delle attuali difese. I rilievi che precedono dimostrano la carenza di legittimazione attiva e passiva della stessa per cui "il ricorso dev'essere dichiarato inammissibile per mancanza di prova della legittimazione ad impugnare" (Cass. 26 settembre 2019 n. 24050; Cass. 27 gennaio 2011 n. 1943; Cass. 13 giugno 2006 n. 13685), nella specie costituito dal ricorso incidentale per cassazione proposto dalla medesima;

- passando all'esame delle censure, è pregiudiziale rilevare che il ricorso principale e quelli incidentali proposti da T.E. e + ALTRI OMESSI, articolano tre doglianze ciascuno che sono perfettamente sovrapponibili al principale, mentre in quelli incidentali proposti con i difensori Mammani - Smedile e Salvati - Lo Conte sono formulati, nel primo, due motivi e tre nel secondo, che seppure con diversa formulazione, comunque aggrediscono le medesime ragioni della decisione impugnata. Di tutti i mezzi articolati viene di seguito riportato il contenuto in forma sintetica;

- con il primo motivo di ricorso principale e similari è lamentata la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1331 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riguardo ad un punto decisivo della controversia inerente alle sentenze a Sezioni Unite n. 9692 del 2013 n. 6023, n. 6024 e n. 6025 del 2016, nonchè in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, anche con riferimento all'art. 11 disp. gen. e in combinato disposto con l'art. 1339 c.c., ovvero alla L. n. 241 del 1990, art. 7, comma 1 bis, come novellato dalla L. n. 15 del 2005.

Sotto il primo profilo la parte ricorrente si duole nella sostanza che pur avendo la corte distrettuale correttamente individuato gli elementi per ritenere perfezionato il contratto preliminare ovvero sulle conseguenze del patto d'opzione di cui alla comunicazione dell'8.9.2006, avrebbe però ritenuto legittima una "modificabilità della proposta", contenuta nella riclassificazione dei beni de quibus come "di pregio" con successivo decreto interministeriale del 2007 a carattere regolamentare, statuendo che le dismissioni di beni pubblici sono soccombenti dinanzi all'interesse della p.a. che si può esprimere in ragione di autotutela e senza che il prezzo possa essere oggetto di contrattazione tra le parti. In altri termini, i ricorrenti (principali ed incidentali) si dolgono che la Corte di appello abbia ritenuto legittimo il venir meno dell'accordo nonostante per giurisprudenza consolidata della Corte di legittimità il prezzo di vendita in siffatti rapporti costituisca un elemento esterno al diritto potestativo di accettazione, sia in relazione all'opzione sia alla prelazione, e costituisca un elemento imprescindibile dell'offerta. E la motivazione offerta appare illogica se confrontata con l'interpretazione data dalle Sezioni Unite.

Prosegue la doglianza sotto ulteriore profilo che il decreto interministeriale del 2007 non poteva essere considerato atto normativo, anche solo secondario, ma un mero atto amministrativo privo delle caratteristiche della generalità e dell'astrattezza, con la conseguenza che non avrebbe alcuna incidenza su vicende e situazioni ormai definite con un rapporto sinallagmatico concluso e perfezionato.

Conclude nel senso che pur vero che l'Amministrazione non è svincolata dal perseguimento dell'interesse pubblico, ma laddove venga perseguito nelle forme negoziali non potrà prescindere dal dovere di rispettare i canoni di buona fede e correttezza.

Con il secondo motivo i ricorrenti (principali ed incidentali) denunciano la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2909 c.c., L. n. 410 del 2001, art. 3, art. 2932 c.c. e art. 324 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e delle sentenze a Sezioni Unite nn. 6023, 6024 e 6025 del 2016, oltre ad omessa motivazione con riguardo ad un punto decisivo della controversia, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Nella sostanza insistono nel ravvisare nel D.M. del 2007 che ha incluso lo stabile di (OMISSIS) tra gli edifici "di pregio", fra gli atti che non possono incidere sul contenuto dei contratti preliminari già conclusi tra l'INPS e gli attuali ricorrenti.

Con il terzo motivo viene dedotta la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1339 c.c. e della L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 7, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, non potendo applicarsi la disciplina della sostituzione delle condizioni di prezzo originariamente pattuite a fattispecie diverse da quelle espressamente previste dalla legge, come i contratti ad esecuzione periodica e continuativa, con la conseguenza che siffatta previsione non era applicabile ai contratti in contestazione.

Passando all'esame dei motivi articolati dalla difesa Mammani - Smedile, con il primo mezzo viene denunciata la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in particolare con riferimento all'art. 1331 c.c., per avere la Corte di Milano erroneamente qualificato la natura del contratto sottoposto dall'INPS ai ricorrenti (incidentali) come contratto di prelazione e non come un contratto di opzione.

Con il secondo motivo viene dedotta la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, sempre ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all'art. 1339 c.c., per avere la corte distrettuale ritenuto applicabile alla fattispecie in contesa l'art. 1339 c.c., in forza di quanto disposto in un atto meramente regolamentare, come il D.M. 13 aprile 2007.

Venendo, infine, ai motivi formulati dalla difesa Lo Conte - Salvati, con il primo mezzo è denunciata dai ricorrenti incidentali la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in particolare con riferimento alla L. n. 410 del 2001, come modificata dalla L. n. 104 del 2004, per avere fornito una disciplina delle norme in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali senza tenere conto delle implicazioni di ordine civilistico della materia, con conseguente erronea individuazione e qualificazione giuridica del diritto di opzione.

Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali deducono la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all'art. 2932 c.c., giacchè una volta accertata l'intervenuta e definitiva conclusione dei contratti alla data dell'avvenuto incontro delle volontà per il puntuale esercizio dell'opzione da parte dei conduttori a fronte di un altrettanto formale proposta con l'indicazione del prezzo, con lo sconto del 30% + 15% e le modalità di pagamento del prezzo da effettuarsi contestualmente al rogito, si sarebbero realizzati tutti gli elementi essenziali per ritenere conclusi i relativi contratti, come peraltro riconosciuto dalla Corte di legittimità.

Infine con il terzo motivo viene denunciata la violazione o la falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all'art. 1339 c.c., per avere la Corte di appello di Milano ritenuto applicabile alla fattispecie di cui alla causa l'art. 1339 c.c., in forza di quanto disposto in un atto meramente regolamentare, il decreto interministeriale del 13 aprile 2007, senza tenere in conto le implicazioni di ordine civilistico sull'avvenuta conclusione dei contratti per il puntuale esercizio dell'opzione nei termini e nei modi di legge;

- tutte le censure tendono a criticare - anche se sotto diversi profili e prospettazioni - la disciplina applicata ai procedimenti negoziali in esame dalla Corte distrettuale e pertanto si ritiene opportuno esaminarle unitariamente, traendone beneficio l'ordito argomentativo.

Essi sono fondati.

Vanno fatte in via preliminare alcune precisazioni.

La prima è che le domande sono state proposte dagli attori con riferimento alle raccomandate loro dirette dall'ente in qualità di conduttori degli appartamenti oggetto di una procedura di dismissione nel settembre 2006, quando lo stabile sito in (OMISSIS) era qualificato come "non di pregio" e alle immediate risposte di accettazione manifestate ed inviate all'ente proprietario dagli stessi conduttori.

In secondo luogo occorre considerare come ostacolo al riconoscimento dell'avvenuto perfezionamento dell'obbligo a contrarre in capo all'Istituto previdenziale sia costituito dal riconoscimento dell'esistenza di un'effettiva volontà negoziale dell'Istituto proprietario di procedere alla vendita degli immobili a condizioni diverse da quelle prospettate nella preliminare lettera di intenti trasmessa inizialmente ai conduttori, essendo emerso come la disponibilità negoziale dell'ente proprietario fosse stata chiaramente condizionata al riconoscimento del prezzo di vendita corrispondente a quello proprio degli immobili "di pregio", con la conseguente esclusione dell'abbattimento previsto dalla legge in favore degli immobili "non di pregio". Tant'è che le diverse e più onerose proposte sono state formulate dall'ente con raccomandate del giugno 2007, nelle quali era escluso lo sconto in favore del prelazionante e gli immobili erano dichiarati esplicitamente come "di pregio", in base al D.M. 11 maggio 2007, n. 108.

Tanto chiarito, questa Corte a Sezioni Unite (sentenza n. 9692 del 2013), nelle fattispecie regolate dal D.L. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3, convertito dalla L. 23 novembre 2001, n. 410, nel testo risultante dalle modificazioni apportate prima in sede di conversione, poi dal D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 26, comma 9 e dalla L. 24 dicembre 2003, n. 350, art. 3, comma 134, il quale ai commi 3, 5, 7, 8 e 9, come quelle in esame (per le quali è previsto, per quanto qui di interesse, che: "3. E' riconosciuto in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto, in forma individuale e a mezzo di mandato collettivo, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8.

5. E' riconosciuto il diritto di prelazione in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale, delle unità immobiliari ad uso diverso da quello residenziale nonchè in favore degli affittuari dei terreni, solo per il caso di vendita degli immobili ad un prezzo inferiore a quello di esercizio dell'opzione.

7. Il prezzo di vendita degli immobili e delle unità immobiliari è determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe.

8. Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, escluse quelle di pregio ai sensi del comma 13, offerte in opzione ai conduttori che acquistano in forma individuale è pari al prezzo di mercato delle stesse unità immobiliari libere diminuito del 30 per cento.

9. La determinazione esatta del prezzo di vendita di ciascun bene immobile e unità immobiliare, nonchè l'espletamento, ove necessario, delle attività inerenti l'accatastamento dei beni immobili trasferiti e la ricostruzione della documentazione ad essi relativa, possono essere affidati all'Agenzia del territorio e a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, individuate con procedura competitiva, le cui caratteristiche sono determinate dai decreti di cui al comma 1"), ha affermato che in favore del conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere sussistono sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo). Ha, altresì, statuito che il prezzo di vendita, con le variabili che lo determinano - quali quella della natura di pregio o meno dell'immobile -, è un elemento esterno al diritto potestativo di accettazione, sia in relazione al diritto di opzione che di prelazione, e costituisce invece, elemento imprescindibile dell'offerta, cioè di un atto negoziale unilaterale ricettizio, che rientra nella disponibilità del proponente (sia pure in maniera sufficientemente vincolata dalla legge, essendo il proponente pur sempre un ente pubblico ovvero una società costituita per la realizzazione di dismissione di beni immobiliari pubblici). Mentre l'opzione - parificata nel regime normativo, ex artt. 1331 e 1329 c.c., alla proposta irrevocabile - si sostanzia in un rapporto in base al quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione, e l'altra ha facoltà di accettarla o meno, nella prelazione, invece, non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario. Sennonchè in entrambi gli istituti l'individuazione del prezzo di vendita dell'immobile pubblico da dismettere, ancorchè da individuarsi sulla base dell'indicazione legislativa del "valore di mercato" con le ulteriori variabili fissate dalla legge, rientra nella disponibilità dell'offerente e non costituisce un diritto dell'oblato. Solo dopo che l'offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall'oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell'oggetto della opzione (o prelazione) ed esce dalla discrezionalità (sia pure solo tecnica) dell'offerente.

Nella fattispecie i ricorrenti principali e quelli incidentali hanno adito il giudice ordinario ritenendo che violato il loro diritto di prelazione, in quanto l'offerta inviata con le prime comunicazioni del settembre 2006 conteneva già la determinazione di un prezzo (peraltro decisamente più basso rispetto a quello indicato con le successive raccomandate del giugno 2007).

Alla luce dei principi sopra affermati e in linea con questa lettura la giurisprudenza di legittimità ha già affermato, in tema di dismissione di immobili pubblici, che quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c., essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell'immobile, riclassificato come "di pregio" (Cass. n. 6023 del 2016 richiamata da Cass., Sez. Un., n. 19281 del 2018).

Si tratta, dunque, di contratti perfezionatisi al momento stesso delle rispettive accettazioni da parte degli inquilini, perfettamente coincidenti con le proposte, con conseguente irrilevanza di qualsiasi successiva mutazione della qualifica dell'immobile. Irrilevanza anche ai fini della disposizione dell'art. 1339 c.c., siccome il contratto si era già perfezionato al momento del subentro della nuova qualifica.

In questi termini va accolto il ricorso principale con i ricorsi incidentali, previa declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale proposto dalla p.. L'accoglimento del ricorso comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà al riesame delle controversie alla luce di quanto sopra affermato.

Al giudice del rinvio è rimessa anche la liquidazione delle spese di questo giudizio, che vanno compensate nei confronti della p. per la peculiarità della vicenda.

Poichè il ricorso incidentale è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale e quelli incidentali, dichiarato inammissibile quello incidentale della p.;

cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità;

dichiara interamente compensate le spese processuali quanto alla posizione della p.. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Conclusione

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 12 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 15 settembre 2021